פסק-דין בתיק עת"מ 253-09

לפני ערעור על החלטת וועדת הערר המחוזית מחוז מרכז (להלן: " וועדת הערר") מיום 16.8.09, לדחות ערר שהגישה המערערת על החלטת השמאי המכריע שמונה על ידי וועדת הערר להכריע בתביעות הפיצויים שהגישו המשיבים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 (להלן: " חוק התכנון והבנייה").

במוקד הערעור עומדת טענת המערערת, כי יש להחיל על תביעות הפיצויים שהגישו המשיבים את סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה ולפטור את המערערת מתשלום פיצוי למשיבים. 

1. רקע עובדתי ותכנוני

בבעלות המשיבים 9 דירות מגורים בבניינים רבי-קומות ברחוב הצנחנים 19 וברחוב סוקולוב 24 פינת רחוב אביב 1 בעיר הוד השרון.

במהלך שנת 2004 הגישו המשיבים (ביחד עם בעלי דירות אחרים) לוועדה המקומית לתכנון ובנייה "הדרים" (שהמערערת היא חליפתה), תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אליהן צורפו שומות של שמאי בגין ירידת ערך שנגרמה לדירותיהם כתוצאה מאישורה של תכנית מתאר מקומית הר/600/3/י"א, שדבר אישורה למתן תוקף פורסם ביום 21.6.04 (9 התביעות שהוגשו על ידי המשיבים, כולל השמאי מטעמם, צורפו כנספח 2 לכתב הערעור. תקנון תכנית הר/600/3/י"א צורף כנספח 3 לכתב הערעור).

המדובר בתכנית אשר הביאה לשינוי ייעוד המקרקעין שבתחומה " מאזור מגורים ב' ושב"צ- לאזור מגורים ג' מיוחד שצ"פ משולב בבנייני ציבור, שפ"פ ושצ"פ" ובעיקרו של דבר אפשרה הקמת 3 בניינים בני 14 עד 16 קומות שבהם 165 יחידות דיור, כאשר לפי המצב התכנוני הקודם ניתן היה להקים במקרקעין 20 קוטג'ים טוריים בני 2 קומות.

במהלך שנת 2005 הגישו המשיבים והתובעים הנוספים מספר עררים לוועדת הערר.

על פי החלטת וועדת הערר מיום 2.5.05 ובהסכמת הצדדים, מונה שמאי מכריע, מר שאול אשרת, לדון בתביעות המשיבים והתובעים הנוספים (ראו נספח 4 לכתב הערעור).

ביום 20.12.06 ניתנה הכרעת השמאי המכריע בעניין תביעות הפיצויים של המשיבים ושל התובעים הנוספים (ראו נספח 5 לכתב הערעור). השמאי המכריע פסק, כי אין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה כתוצאה מאישורה של התכנית בכל הקשור לתביעות פיצויים שהוגשו מטעם הדיירים המתגוררים בקומות 8 ומטה. באשר לתביעות הדיירים המתגוררים בקומה 8 ומעלה, הם המשיבים בענייננו, פסק השמאי המכריע, כי חלה ירידת ערך בגין אישור התכנית. לשמונה מהדירות פסק השמאי פיצוי בסך 5,000$ (ארה"ב) ולדירה אחת פיצוי בסך 2,500$ (ארה"ב), כאשר סכומי הפיצוי הנ"ל מהווים, בממוצע, 2.5% משווי הדירות. 

על פסיקת השמאי המכריע הוגשו שני עררים לוועדת הערר.

הערר הראשון הנו ערר 183/07 נשוא דיוננו, בו ביקשה המערערת לדחות את התביעות שהגישו המשיבים לאור סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, הקובע כי אף אם נפגעו מקרקעין על ידי תכנית כאמור בסעיף 197, לא יראו אותם כנפגעים אם נפגעו על ידי הוראה שבתכנית מסוג ההוראות המפורטות בסעיף 200: " ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". המערערת טענה, כי הפגיעה שנקבעה על ידי השמאי המכריע הינה סבירה, זאת בשים לב לעקרון פיזור הנזק ולחיוניותו של האינטרס הציבורי הגלום בתכנית. עוד טענה המערערת, כי אין זה מן הצדק לשלם פיצויים במקרה דנן, לאור העובדה שהמשיבים יכולים היו לצפות את המצב התכנוני העתידי בעת שרכשו את דירותיהם (ראו נספח 6 לכתב הערעור).

הערר השני הנו ערר 192/07 אשר הוגש מטעם המשיבים והתובעים הנוספים, במסגרתו הם עררו על אי פסיקת פיצויים לתובעים הנוספים ועל גובה הפיצוי שנפסק למשיבים (ראו נספח ו' לכתב התשובה לערעור).

בעניין ערר 192/07 החליטה וועדת הערר ביום 7.12.08 להחזיר את הדיון לשמאי המכריע לשם בדיקת השלמות נדרשות, לאור טענות המשיבים כי החלטת השמאי המכריע נגועה בטעויות שונות ובאי סבירות. הבהרות כאמור ניתנו על ידי השמאי המכריע ביום 4.2.09 (ראו נספח 7 לכתב הערעור) וביום 6.4.09 דחתה וועדת הערר את עררם של המשיבים והתובעים הנוספים. וועדת הערר ציינה בהחלטתה, כי התערבותה מצומצמת ומוגבלת בכל הנוגע לשמאות מכרעת וכי בעניין הנדון אין כל הצדקה להתערב בהכרעתו של השמאי המכריע (ראו נספח 8 לכתב הערעור).

2. החלטת וועדת הערר

ביום 16.8.09 החליטה וועדת הערר לדחות את ערר 183/07 שהגישה המערערת.

הוועדה סקרה בהחלטתה את החלטת השמאי המכריע, לרבות ההבהרות וההשלמות שנתן במסגרת דיוני הערר. הוועדה ציטטה מהחלטתה בעניין הערר שהגישו המשיבים, לפיה ההתערבות בהחלטת שמאי מכריע הינה מצומצמת ומוגבלת. הוועדה ציינה, כי מהשומה המכרעת, מכתבי הטענות, מהדיונים שהיו לפניה ומההשלמות וההבהרות שניתנו על ידי השמאי המכריע ניכר, כי אכן נגרמה פגיעה לדירות הגבוהות. עוד ציינה הוועדה, כי שיטת החישוב בה נקט השמאי המכריע הייתה שיטת חישוב זהירה, אשר גם אם היא אינה נקייה מספקות אין מקום להתערב בה, נוכח היקף הביקורת המצומצמת הנהוגה בעררים על שומות מכריעות. הוועדה הוסיפה וציינה, כי היא לקחה בחשבון כי מדובר בפגיעה הנגרמת "לכל אחד מיחידי המשיבים" ואשר היא משמעותית לגביו. לנוכח האמור פסקה הוועדה, כדלקמן: 

"נציין גם כי התלבטנו לא מעט בעניין זה אולם לבסוף, נוכח כל האמור לעיל מצאנו כי אם יישלל לגמרי הפיצוי מהעוררים שנותרו בערר הרי שהפגיעה אשר תגרם לכל אחד ואחד מהם בנפרד, בסופו של דבר, תהא משמעותית ועוברת את תחום הסביר בנסיבות הספציפיות שנוצרו במסגרת העררים וההחלטות שבפנינו.

אשר על כן, למען הזהירות בלבד ואולי אף לפנים משורת הדין, אנו קובעים כי בנסיבות הספציפיות סכום הפגיעה שנקבע לכל אחד מהעוררים, בסכום זהה של 5000 דולר ארה"ב ואשר שיעורו משתנה לגבי כל אחת מדירות העוררים לפי שוויה איננו עובר את תחום הסביר." (ראו עמ' 3-4 להחלטת וועדת הערר).

באשר לטענת המערערת בעניין פיזור הנזק בנסיבות דנן, היינו כי תכניות מהסוג שבענייננו מאושרות בכל האזור ולא רק באזור הספציפי, קבעה וועדת הערר, כדלהלן: